董小姐 |三个地产老男孩归零之后
盛况许久未见。
5月16日，上海东方艺术中心的一个演奏厅，地产大咖云集，座无虚席。几分钟后，三个地产老男孩开始各自的创业演讲。原阳光城总裁陈凯主持，主角是冯劲义、周德康、赵男男。
当晚，浦东嘉里中心，一场酒宴很快开场。不到一个小时，有人已经醉意盎然。刚刚踏入酒宴的人，难免误以为这是一场老龙湖人的聚会。情怀混合着酒精，在宴会厅里发酵。
“我接到三位的号召，就义无反顾的来了。”一位前龙湖人对我说，他的上一份央企工作稳定而体面。“可是与他们聊完，我的心又动了，我想再跟随他们，像以前在龙湖一样。”他说。
在各自入职升龙、俊发、新华都任总裁之前，冯劲义、周德康、赵男男都是龙湖的明星高管。现在，他们每个人都有一众跟随者。新加入创业平台的人中，有过龙湖经历的人占了大多数。
人群中有许多熟面孔。我也被卷入了一种积极而又怀旧的气氛中，这种感觉很微妙。在酒宴上，周德康告诉我，他其实是个工作享乐派，“你要是从工作中得不到乐趣，那还有什么意思？而有些事情，我喜欢做到了再说。你别看这时候嘻嘻哈哈的，其实私底下我们压力真的很大。”他端着酒杯，说得有点儿动情。
“我们要的是一个面子。”赵男男说，“男人活到40岁了，丢什么都不能丢人，面子对男人来说多重要啊。我们更怕把事情搞砸，所以必须全力以赴。”
在召开创业发布会一周之前，我在郑州绿都地产集团总部大楼里见到了他们仨。为了这次一对三的专访，我已预约等待了很久。
在此之前，他们已为创业默默准备逾8个月，他们加入宇通集团旗下的绿都地产集团，对绿都的老业务开启手术模式，并迅速敲定了创业的新模型。
这是一个班底豪华的创业组合。三人脾性各异。冯劲义是脚踏实地的务实派，也是三人中第一个开始着手调整绿都地产体系的人。按照三人约定，他将成为创业班的第一任班主任。
周德康更谨慎稳妥，在一个决策的前景没有百分百看清楚之前，他是著名的“Mr No 先生”。
赵男男则长于战略分析，思维活跃，辩才上佳。原龙湖执行董事秦力洪当晚酒兴甚浓，他告诉 42 35113 42 15043 0 0 4356 0 0:00:08 0:00:03 0:00:05 4356，赵男男是少有的理论和实践结合主义者，“他既能说，又能干。”
这样的三位凑在一起，吵起架来会是什么样？
在他们三人同时踏入办公室里时，我问他们，“你们上一次吵架是什么时候？”
“我们彼此都比较客气，我们应该多一些争论。”赵男男说。
“谁说的，我们第一天不就在这里吵架了，声音传得很远。”周德康点燃了一支烟，拍了拍桌面。
三人都笑了。
“我们是互补，跑得快一点的就拉着慢一点的。我们都不会追求蝇头小利，眼前的利益看的少一些。”冯劲义说。
如果把合作看作一场球赛，周德康认为，赵男男打的是前锋位置，管理创新业务，冯劲义在中场，聚焦投资，而他在后卫，主管运营。
“我把后面守住就可以了。有时候球传得很好，却进不去，我就吼两句。”他说。
球赛永远都是新的。不管之前多少丰功伟绩，头顶多少职业经理人的光环，开场之后，一切归零。对周德康、冯劲义、赵男男来说，现在，换个球场，需要重新证明自己。
以下是对三人的专访
文中可见，他们究竟是什么样的人
以及
他们想要抵达的状态。
董小姐：创业要解决各类问题，资金、模式、团队等，不一而足。你们三人有资源优势，但在团队组建上，如何让所有人与你们一样保持兴奋感？
冯劲义：主要看收益。我们团队是共享模式，授权非常充分。项目有各个事业部，每个人都在用创业心态做事。即使是绩效管理，他们的自主性也非常大。我们事业部的总裁，如果做得好的话，收入有可能超过我们。
赵男男：某种程度上，宇通集团提供支持孵化我们，我们也在孵化团队去创业。未来是合伙人模式，我们的团队资产管理人都能参与到收益共享上。前提是他们共享能力，比如有钱、能借到钱，掌握一种核心技术等等。为了绑定能力，我们对这些能力有准确的估值。这个估值在我们的平台上获得兑价，兑价是资本化的。
当然，这个市场上，合适的资产管理人的量还是不大的。如果你是一个中介，介绍完写字楼后你说你也能改造它，你提供方案，我们的能力在于判断方案靠不靠谱，如果OK，项目就给你做。你可以把项目介绍收益和改造收益全拿走，你的收益和经营指标挂钩。
这相当于我们的平台是一个即插即拔的USB系统。原来你只是拿工资，现在你靠能力挣自己的收益，做的还是一样的事。我不需要说服或强迫别人接受我们的东西，总有人愿意做，而且我相信这样的人会越来越多。
董小姐：新模式要吸引能力匹配的人，这意味着原绿都人可能面临大量的优胜劣汰，绿都地产在三位介入后，经历了哪些改造？
周德康：我们没有收缩绿都地产，我们叫换仓。让不好的资产给好资产腾地方。至于人员，这个组织此前由于劳动生产效率偏低，人偏多，我们做了些调整。这也是让绿都回到了正常的公司结构。
冯劲义：绿都地产集团收缩了河南开封、濮阳、焦作城市公司，现在在洛阳、南阳还有项目。未来我们会把郑州和洛阳保持在80亿左右规模，其中洛阳大概占15亿。我们会重仓郑州。
接下来绿都地产战略规划12个城市，除郑州、洛阳，还有华南、长三角、北方区三区域。华南在深圳、广州、厦门和福州看机会。长三角现在进了上海，未来进南京、苏州、杭州，北方区在北京、天津找机会。我们投资比较灵活，收购、合作、拿地都会参与。
赵男男：人员虽然有调整，但绿都认可度较高。其实，我们愿意把机会先给内部人，先看内部有没有合适人选。不会马上去市面上找人。我甚至愿意先让人试。能不能把握住机会是能力决定的。
董小姐：外界难免认为你们在绿都旗下做业务改良，这和最初三人的创业初衷是否契合？
赵男男：这是一个结合。最开始我们想做一个完全的、纯投资平台。但设想永远有理想化成份。在融资层面，我们跟纯金融机构的人去比优势有限。如果不介入到运营层面，不绑定能力，投资收益很难实现。而向下延伸到业务能力可管控的层面，恰是我们的优势所在，所以我们和绿都做了结合。
我们现在都是绿都的重要投资人。我们三人成立了管理委员会。这个管理委员会只有我们三人，所有的董事都不在其中。
董小姐：宇通的主席汤玉祥在三位创业中扮演什么样的角色？
赵男男：汤董不会在运营层面，在具体的方向和策略上会有涉足，他考虑的是财务安全。他既对实业有感情，同时又保持了一定的距离，是比较难遇到的老板。
汤董的制造业经验也给我们很多启发。比如他不断的拷问，如果市场遇到断崖式的下跌你们怎么办？行业普遍想法就是扛，只要死在别人后面就行。我们认为这样的行业认知值得警惕和深思。现在所有房企都这么想。他们认为自己借了别人的钱，只要还能借到钱，整体资金链不要断掉就行。但是对于做制造业的人来说，他会觉得这个设计太脆弱了。他的标准更高。
其实真正让我们站住脚的是钱的结构，业务的结构，资产的结构。
冯劲义：在绿都房地产公司和我们的新业务板块大平台上，现在我们已经不需要宇通的资金支持了，我们手里现金很多。我们完全可以靠自己的造血功能。
董小姐：设想与现实难免有反差，创业到今天，滋味如何？
冯劲义：情况在向好，比我们预想得顺利一些。去年我们花了很短时间就把绿都地产调整好，包括战略观的选择等，我们和大股东宇通保持高度一致，这是之前没想到的。因为毕竟大股东宇通是制造业，之前做房地产节奏慢，管理各方面相对较粗犷，没有一整套完整打法。我们预计地产集团会比较难调整，预计调整期到2016年年底，但实际2015年年底就调整好了，只用了3个月。
至于不那么美好的感觉，本以为三个人在一起会省点事，轻松一点，结果比原来每个人在各自地方的状态更累。
周德康：因为你的想法肯定要被冲突，原来只是自己和自己冲突。
赵男男：反差有两个层面，一是增加了工作量，有原有体系和组织改造，新业务的探索。二是三个人在一起有很强的他律，有人督促，有无形压力，不敢偷懒。但比起过去焦虑感会少很多，总体还是得心应手。因为我们不是草根创业，有资源、财务积累，有资本信任，加上绿都已是成熟平台，会容易很多。
董小姐：三位共事有分工，必然也有分歧。你们最近一次吵架是什么时候？
赵男男：冯总是中场调度，聚焦投资，商业不动产和创新业务我做的比较多，周总主要负责体系化落地。我们每个月至少开一次碰头会，彼此都还比较客气，这是目前的问题。我们可能应该多一些争论。但即使有分歧也是细枝末节的小情绪或工作节奏分歧，对商业的理性判断、分析，我们不会有分歧。
周德康：我们第一天就在这里吵架了。我整顿绿都原有业务，建新的运营体系。每个人在各自负责的板块里各有激进也各有稳妥。老赵是在前锋的感觉，老冯在中场，我在后卫。我不会直接抢别人的前锋位置，中场已经组织很好了，我把后面守住就可以了。有时候球传得很好，却进不去我就吼两句。
冯劲义：我管绿都新区域业务，比如上海、苏州业务。主管投资、财务。实际我们是互补，跑得快一点的就拉着慢一点的。三个人脾气性格都不一样，但基本的价值观还是趋同的，比如我们都不会追求蝇头小利，眼前的利益看的少一些。
董小姐：任何商业模式都强调有所为，有所不为，哪些是你们觉得未来坚决不会去碰的业务领域？
冯劲义：Shopping Mall不会再碰，除了绿都已有的4个Shopping Mall外，其他不会碰。好的城市我觉得Shopping Mall已经过剩了，差的城市又不会做。我们还是需要一些周转的速度，做重资产可能速度会变慢，如果现在的体量、能力做不到，就坚决不碰。
董小姐：你们认为房地产生意的核心是什么？这个核心多大程度上影响了三人行的目标设置？
冯劲义：我觉得房地产生意核心是项目。我们的模式在绿都平台上，更像一个航母，各种功能已具备，在大海上航行，寻找机会，搞定每一个项目。
其余每一个板块也重要，比如项目运营层面，开拓新市场，寻找资金等等，而利润、现金流、成本控制都是基本功，根本不是核心。
赵男男：房地产最大的特点就是项目制，房地产公司是由一个个项目构成的，最终房地产公司竞争的焦点还是项目。第一是项目的获取，第二是项目的销售。可能更大层面的竞争是获取，因为我获取了你就没机会了。
而我们没有特别确定的目标，不做任何规划，规划就是给人一种心理上的安全感，我们未来真正要做的是应对各种不确定性。唯一确定的是始终围绕客户的需求去满足他。平台搭起来后，现在我们要去买好资产进来，项目赚钱就做，不赚钱我们就不做。
我们这套平台系统不会产生过多组织成本。像工业企业就不能说有钱赚就做，没钱赚就不做，因为它的生产线已经投放下去了，不可能因为不赚钱就关闭。这是组织跟生意之间的矛盾。它想扩大规模，就丧失了投资的灵活性，最终变成为团队在投资。
而我们要把生产力和投资分开，投资永远是灵活的，投资只会为项目，不会为团队。
董小姐：有人说因为是你们仨，所以选择跟随。你们都在龙湖供职过，创业团队中是否吸引了许多同样有龙湖经历的人？这会不会给外界留下一种复制老龙湖的印象？
周德康：从外部来人中，相对来说有过龙湖职业经历的人比例偏高，这是事实。但我们把龙湖人招进来，复制一个龙湖，还是龙湖第二，何苦呢？整体看，绿都原来的班底还是主力军。我们是以绿都文化为主，让外部文化改造或补充它，是改良不是换血。
冯劲义：绿都人很可爱的，踏实、单纯、勤劳，简单。我们从来没有刻意去招龙湖的人，但确实龙湖人自发来的挺多，我们没有直接从龙湖挖人，他们多是在龙湖工作过的人。我们新进员工，连事业部加在一起，除了上海公司以外，也就二三十人。
赵男男：不是说你在龙湖工作过，你就只能做成龙湖那种企业文化的公司，龙湖的企业文化也不是这个市场上唯一的答案。
我们创业发布会有很多龙湖老同事来，龙湖凝聚力强，即使离开了，大家彼此都有深刻联系，关系都很好。有人选择到我们这里工作，他的出发点可以是情怀，可以是任何东西，但我们不能跟他们讲情怀，这是不理性的。我一定要告诉他们创业前景什么样，给出一个最理性的判断和分析。要不然就是忽悠了。
其实我们很少跟人谈情怀。人选择自己的事业是非常理性的事，这种理性表面上看是号召力，但号召力的背后是一种安全感，仍然是理性的。
我们现在越来越觉得，用人用优势所在，大公司来的人做不了小生意。大公司人的优势之一是设计能力强，产品有表现力，短板可能在于成本管控。比如我们的客栈业务，与其去大公司挖人管成本，还不如去找开农家乐的人，他们可以把成本管好。